不動産投資コラム

親や親族から農地を相続したという方は少なくありませんが、「農業を続けるつもりはない」「遠方に住んでいて管理できない」と悩むケースも多くあります。農地は農地法による利用制限があり、宅地のように自由に活用・処分できるわけではありません。本記事では、農地を相続した方向けに、活用法と税務上の特例・注意点を税理士が解説します。

農地を相続したらまず確認すべきこと

相続により農地を取得した場合は、農地法第3条の3に基づき、農業委員会へ届出を行う必要があります。なお、相続による農地の取得自体には許可は不要ですが、正当な理由なく届出を行わない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があるため、相続後は早めに農業委員会へ相談しておくことをお勧めします。

農地の活用法

①自ら耕作する

相続人自身が農業を継続する方法ですが、遠方に居住している場合や農業経験がない場合は現実的でないことが多いです。

②農地として貸し出す

自ら耕作しない場合は、農地中間管理機構（農地バンク）等を通じて、農地として他の農業者に貸し出す方法があります。担い手不足の地域では借り手が見つかりにくいこともありますが、農地のまま維持しつつ管理の手間を減らせる点がメリットです。

③転用して活用する

農地を農地以外の用途に転用する場合は、原則として都道府県知事等の許可（農地法4条・5条）が必要です。ただし、市街化区域内の農地は、農業委員会への届出のみで転用が可能な一方、農業振興地域内の農用地区域（いわゆる「青地」）に指定されている農地は、原則として転用が認められません。転用の可否は立地によって大きく異なるため、事前に区分を確認することが重要です。

④遊休農地のまま放置するリスク

耕作も貸付けもせず遊休農地のまま放置すると、農地中間管理機構への貸付けに関する勧告など行政の指導を受けることがあり、一定の場合には固定資産税の優遇措置が見直され、税負担が増えることがあります。活用方針が決まらない場合でも、最低限の管理（草刈り等）は継続しておく必要があります。

農地の相続に関する税務上の特例

①相続税の農地等についての納税猶予制度

相続人が農業を継続する場合、一定の要件を満たすことで相続税の納税が猶予される制度があります。一定の要件の下で農業を継続する限り納税猶予が続きますが、制度の詳細は平成30年改正等を経て複雑化しており、途中で農業をやめたり農地を転用した場合は、猶予されていた相続税と利子税をまとめて納付する必要があるため、利用にあたっては慎重な検討が必要です。

②生産緑地・特定生産緑地の制度

市街化区域内にある生産緑地については、固定資産税が農地と同様の低い評価で算定されるなどのメリットがありますが、指定から30年を経過すると、特定生産緑地への切り替え手続きを行わない限り、いつでも指定を解除できるようになり、税制上の優遇も失われる点に注意が必要です。

③農地保有の合理化等のための譲渡所得の特別控除

農業経営基盤強化促進法に基づき、一定の要件を満たして農地中間管理機構等へ譲渡した場合には、譲渡所得から800万円の特別控除を受けられる制度があります（措置法34条の3）。農地を手放して整理したい場合の選択肢として検討する価値があります。

農地の相続に関するよくある質問

Q. 農地は相続放棄できますか？

相続放棄は、農地だけを対象に行うことはできず、相続全体について家庭裁判所で手続を行う必要があります。

Q. 農地はすぐ売れますか？

農地法による制限があるため、宅地のように自由には売却できません。買主が農業者であることなど一定の要件を満たさなければ、売却（権利移動）の許可を受けられない場合があります。

Q. 農業をしなくても相続できますか？

相続自体は可能ですが、取得後の利用方法については農地法の規制を受けます。耕作しない場合でも、貸付けや転用などの方法を検討する必要があります。

税理士からのアドバイス

農地を相続した場合、「農業を続けるか」「貸し出すか」「転用するか」によって、活用方法も税務上の取り扱いも大きく異なります。特に、相続税の納税猶予制度は猶予打ち切り時の負担が大きいため、将来的に農業を継続する見通しがあるかどうかを慎重に見極める必要があります。農地法上の区分や、地域の農業委員会への相談状況も踏まえて、税理士と連携しながら方針を検討することをお勧めします。

まとめ

農地を相続した場合は、まず農業委員会への届出を行い、自ら耕作・貸付け・転用のいずれの方針を取るかを検討することが重要です。あわせて、相続税の納税猶予制度や生産緑地制度、譲渡所得の特別控除など、税務上の特例についても理解しておくことで、将来の選択肢を広げることができます。判断に迷う場合は、早めに専門家へ相談することをお勧めします。