不動産投資コラム

不動産を購入すると、購入代価そのもの以外にも、仲介手数料・登記費用・不動産取得税・借入金利子など様々な費用が発生します。これらの付随費用は、固定資産の取得価額に含めなければならないものと、その都度費用（必要経費・損金）にできるものに分かれます。本記事では、その区分と実務上の注意点を税理士が解説します。

固定資産の取得価額に含めるべき費用（原則）

固定資産の取得価額には、原則として購入代価に加え、引取運賃・荷役費・購入手数料など、その資産を購入するために要した費用、および事業の用に供するために直接要した費用（据付費等）を含める必要があります。不動産の購入であれば、仲介手数料はこの「購入のために要した費用」に該当し、取得価額に含めるのが原則です。

取得価額に含めないことができる費用

一方で、税法上は一定の費用について、取得価額に含めずその都度費用として計上することを認める（選択制の）取り扱いがあります。代表的なものは次の通りです。

①不動産取得税・登記費用

不動産取得税や、登録免許税や司法書士報酬など登記・登録に要する費用は、取得価額に含めないことが認められています。

②建設等のために行政官庁へ支払う負担金

建物の建設等に伴い行政官庁に対して支払う負担金（道路負担金等）も、取得価額に含めないことができます。

③既存建物の取壊し・除却費用

土地の上にある既存の建物を取り壊した場合の取壊し費用は、土地の取得のために行ったものと認められる場合を除き、取得価額に含めないことができます。例えば、取得後すぐに建替えを目的として取り壊した場合は、その取壊し費用が土地の取得価額に含まれることがあります。一方、取得後しばらく使用していた建物を後日取り壊した場合は、除却費として処理できるのが一般的です。

④立退料その他立退きのために要した費用

不動産の取得に伴って支払う立退料も、建物等の取得のために行ったものと認められる場合を除き、取得価額に含めないことができます。例えば、老朽化した建物を取得し、しばらく賃貸を続けた後に入居者へ支払った立退料は、取得価額に含めないことができます。一方、取得当初から建替え目的で、入居者を退去させるために支払った立退料は、取得価額に含めるべきケースとなります。

⑤使用開始前の期間に係る借入金の利子

不動産取得のための借入金のうち、その不動産を事業の用に供するまでの期間に対応する利子については、一定の要件のもと、取得価額に算入せず、その年の必要経費（損金）とすることも認められています。含める場合と含めない場合とで償却費・必要経費の計上時期が変わるため、選択にあたっては検討が必要です。

税理士からのアドバイス

不動産取得時の付随費用は、「取得価額に含めなければならないもの」「含めないことを選択できるもの」が混在しており、判断を誤ると償却費や必要経費の計上時期がずれてしまうことがあります。特に、登記費用や借入金利子の取り扱いは選択の余地があるため、資金計画やその年の所得状況も踏まえて、どちらの処理が有利か検討することをお勧めします。

まとめ

不動産購入時の付随費用は、仲介手数料のように取得価額へ含めるべきものと、不動産取得税・登記費用・一定の借入金利子のように含めないことを選択できるものに分かれます。取得時の処理を誤らないよう、税理士に相談しながら進めることをお勧めします。