不動産投資コラム

住宅を購入する際に避けて通れないのが住宅ローンの問題です。多くの方が「いくらまで借りられるのか」を気にされますが、税理士の立場からお伝えしたいのは「借りられる額」と「無理なく返せる額」は全く別物だということです。この違いを理解せずに借入額を決めてしまうと、毎月の家計が苦しくなり、長期にわたって生活の質が下がるリスクがあります。

■ 年収400万円で「借りられる限界額」はいくらか 金融機関が住宅ローンの審査で使う返済比率（年間返済額÷年収）の上限は、一般的に35〜40%程度とされています。年収400万円の場合、年間返済額の上限は140〜160万円（月換算で約11.7〜13.3万円）です。金利1.5%・返済期間35年で試算すると、審査上の「借りられる上限」はおよそ3,500万〜4,000万円が目安です。 ただし、この金額はあくまで金融機関が融資できると判断する上限であり、「返しても生活が成り立つ額」とは異なります。

■ 税理士が考える「無理なく返せる額」の目安 キャッシュフローの観点では、住居費が手取り月収の25〜30%以内に収まることが一つの目安です。年収400万円の手取りはおよそ310〜320万円（月26〜27万円）程度です。この25〜30%であれば月6.5〜8万円が住居費の上限となります。 ローン返済だけで月6.5〜8万円とすると、金利1.5%・35年返済の場合の借入元本は約1,950〜2,400万円が目安です。つまり「借りられる上限（3,500〜4,000万円）」と「無理なく返せる額（2,000万円前後）」の間には1,500〜2,000万円もの開きがあります。この差が老後資金・教育費・緊急予備費を圧迫するかどうかの分かれ目です。

■ 変動金利の落とし穴：金利上昇リスクを必ず試算する 現在、多くの方が低金利の変動型住宅ローンを選択しています。しかし変動金利は市場金利の動向によって返済額が変わります。仮に借入3,000万円・当初金利0.5%で月返済額が約7.8万円だったとして、金利が2.0%に上昇すると月返済額は約9.9万円に増加します。月2万円以上の負担増を家計が吸収できるかを、購入前に必ずシミュレーションしておく必要があります。

■ 住宅ローン控除で得られる節税メリット 住宅ローンを活用することで受けられる最大の節税効果が「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。令和6年以降の制度では、年末時点のローン残高の0.7%を最長13年間、所得税・住民税から控除できます。借入残高3,000万円であれば初年度の控除額は最大21万円です。年収400万円の方の所得税・住民税の合計額はおよそ30〜35万円程度ですので、住宅ローン控除によって税負担をほぼゼロに近づけられるケースもあります。 ただし、控除を受けるためには確定申告（初年度のみ、2年目以降は年末調整で対応可）が必要です。また、住宅の種類（新築・中古・認定住宅など）によって控除対象の借入限度額が異なるため、購入前に正確な控除額を試算しておくことが重要です。

■ 借入額を決める前に確認すべき3つのこと ①頭金の準備状況：頭金を多く入れるほど借入額が減り、月返済額と利息総額が下がります。物件価格の10〜20%を目安に頭金を用意できると、返済の余裕が生まれます。ただし、手元資金をすべて頭金に充ててしまうと緊急時の資金が枯渇するリスクがあるため、生活費3〜6ヶ月分は手元に残すことが基本です。②ライフプランとの照合：子どもの教育費・車の買い替え・親の介護費用など、今後10〜20年で発生する大きな支出を洗い出し、それでもローンを返済し続けられるかを確認しましょう。③ローン以外の住居コスト：マンションの場合は管理費・修繕積立金（合計で月2〜3万円が一般的）、固定資産税（年10〜20万円程度）も継続的にかかります。ローン返済額だけで計算すると実際の支出を大きく見誤ります。

■ まとめ：「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える 金融機関が「貸してくれる上限」は、あなたの生活の豊かさや将来の安心を保証してくれるものではありません。年収400万円の方がローンを組む際は、審査上の借入限度額（3,500〜4,000万円）をそのまま借りるのではなく、手取り月収の25〜30%を住居費の上限として逆算した借入額（目安は2,000万円前後）を検討することをお勧めします。住宅ローン控除などの節税メリットを正しく活用しながら、家計全体のキャッシュフローを長期的に維持できる借入計画を立てることが、住宅購入を成功させる鍵です。