不動産投資コラム

不動産投資のシミュレーターを使っていると「NOI」「CF」「累積CF」といった言葉が登場します。これらはどう違うのでしょうか？正しく理解することで、物件の収益性をより正確に判断できるようになります。

■ NOI（Net Operating Income：純営業収益） NOIとは、賃料収入から運営費用（管理費・修繕費・固定資産税・その他費用）を差し引いた後の利益です。ローン返済前の収益力を示す指標で、物件そのものの実力を測るために使われます。NOIが高いほど、物件の収益性が高いと言えます。

■ CF（Cash Flow：キャッシュフロー） CFはNOIからさらにローン返済額を差し引いた後に手元に残るお金です。毎月・毎年の実際の収支を表します。CFがプラスなら自己資金が増えていく状態、マイナスなら毎月・毎年お金を持ち出している状態です。CFが長期間マイナスになると、資金繰りが苦しくなり物件の維持が困難になることがあります。

■ 累積CF（累積キャッシュフロー） 累積CFは、投資開始時点（頭金＋諸費用の支出）からのCFを毎年積み上げた合計です。購入時に大きなマイナスからスタートし、毎年のCFが積み重なることでいずれプラスに転じます。このプラスに転じる年が「損益分岐点」です。本サイトのシミュレーターでは、この損益分岐年をサマリーカードで一目で確認できます。

■ 売却益を加えたトータルリターン 長期保有後に物件を売却した場合、売却価格からローン残債を差し引いた「売却益」が加わります。累積CFに売却益を足した金額が、その投資全体のトータルリターンです。本サイトの「売却シナリオ」機能では、任意の年・売却価格でこのトータルリターンを試算できます。 各指標の意味を理解したうえでシミュレーターを動かすと、数値の読み取りがより深くなります。ぜひ試してみてください。