不動産投資コラム

少額から不動産に投資できる手法として、不動産小口化商品・不動産クラウドファンディング・REIT（不動産投資信託）が注目されています。いずれも「不動産に小口で投資する」という点は共通していますが、仕組みやリスク、税務上の取り扱いは大きく異なります。本記事では、それぞれの特徴と注意点を税理士が解説します。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づき、一つの不動産を複数の投資家が小口で共同保有する仕組みです。出資形態によって、税務上の扱いが大きく異なる「任意組合型」と「匿名組合型」に分かれます。

任意組合型のポイント

任意組合型では、組合財産として不動産を共同で保有する形となり、税務上も組合員が不動産を保有しているものとして取り扱われます。これにより、賃貸収入は不動産所得として扱われます。

匿名組合型のポイント

匿名組合型は、投資家が事業者（オペレーター）に出資し、事業者が不動産を保有・運用する形態です。投資家は不動産を直接保有しているわけではないため、分配金は原則として雑所得になります。

不動産小口化商品の注意点

不動産小口化商品は、証券取引所のような公開市場がなく、契約期間中に解約・売却することが難しい（流動性が低い）点に注意が必要です。また、運用を担う事業者が破綻した場合の取り扱いも、出資形態によって異なるため、契約前に確認しておく必要があります。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法の電子取引業務（クラウドファンディング）の認可を受けた事業者が、インターネット上で投資家から資金を募る仕組みです。多くは匿名組合型のスキームを採用しており、税務上の扱いは前述の匿名組合型と同様になります。

不動産クラウドファンディングの注意点

多くの案件では、事業者が一定割合を劣後出資し、損失が生じた場合に投資家より先に負担する「優先劣後出資方式」が採用されており、投資家にとってのリスク低減策となっています。ただし、劣後出資の割合や、想定を超える損失が出た場合の取り扱いは案件ごとに異なるため、目論見書等で必ず確認しましょう。また、運用期間中の解約が原則できない点も、不動産小口化商品と同様の留意点です。

REIT（不動産投資信託）とは

REITは、投資家から集めた資金で複数の不動産を保有・運用する投資信託で、証券取引所に上場し、株式と同様に売買できる点が特徴です。投資家が保有するのは不動産そのものではなく、投資信託の受益権（投資証券）であり、配当は配当所得として扱われます。

REITの注意点

REITは証券会社を通じて売買できるため流動性は高い一方、市場価格が純資産価値より大きく上下することがあります。また、個別の不動産を選んで投資することはできず、運用方針は各REITの運用会社に委ねられることになります。

税務上の違い①所得区分と損益通算

任意組合型の不動産小口化商品は不動産所得として扱われるため、赤字が出た場合に他の所得と損益通算が可能です（土地等の取得に係る借入金利子部分を除く）。一方、匿名組合型（不動産クラウドファンディングを含む）の分配金は雑所得、REITの分配金は上場株式等の配当所得として扱われ、いずれも不動産所得とは異なり、不動産投資特有の損益通算の対象にはなりません。

税務上の違い②相続税評価

任意組合型は不動産そのものを保有しているとみなされるため、相続税評価において貸家建付地評価などの適用対象となる可能性があり、一定の場合には小規模宅地等の特例の適用が検討できるケースもあります。これに対し、匿名組合型の出資や不動産クラウドファンディングの出資は「出資金」として評価され、REITは上場株式等として取引所の終値等で評価されるため、いずれも不動産特有の評価減の特例は適用されません。 なお、令和8年度税制改正により、2027年1月以降は、任意組合型・賃貸型・信託受益権型の不動産小口化商品（貸付用不動産）について、取得時期にかかわらず、相続・贈与時における通常の取引価格（実勢価格を踏まえた金額）によって評価することとされました。これまでは路線価等に基づく評価額が実勢価格と大きく乖離するケースがあり、相続税対策として活用されてきましたが、今後はその前提が変わる点に注意が必要です。

比較表でみる３つの違い

税理士からのアドバイス

不動産小口化商品・不動産クラウドファンディング・REITは、少額から不動産に投資できる手軽さは共通していますが、流動性・事業者リスク・所得区分・相続税評価の取り扱いは全く異なります。相続対策を重視する場合は、所得区分だけでなく相続税評価の方法まで含めて商品を選ぶ必要があります。一方、運用益や換金性を重視する場合はREITや不動産クラウドファンディングが適しているケースもあります。特に任意組合型については、2027年1月以降の評価方法見直しにより、これまでの相続税対策としての効果が変わる可能性がある点も踏まえて検討することをお勧めします。

まとめ

不動産小口化商品・不動産クラウドファンディング・REITは、いずれも少額で不動産に投資できる仕組みですが、流動性の低さ・事業者リスク・所得区分・相続税評価の取り扱いが大きく異なります。投資の目的に応じて、それぞれの特徴と注意点を理解した上で選択することが重要です。