不動産投資コラム

アパート・マンションの一括借り上げ（サブリース）契約は、空室リスクを避けられる仕組みとして人気がありますが、「家賃保証」をめぐるトラブルが後を絶ちません。本記事では、不動産オーナーがサブリース契約で注意すべきポイントと、見落としがちな税務上の論点について税理士が解説します。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、オーナーが所有する物件をサブリース業者（管理会社等）に一括で貸し出し、業者が入居者に転貸する仕組みです。業者からオーナーへ毎月一定額の「保証賃料」が支払われるため、空室が発生してもオーナーの収入が変動しにくい点が大きなメリットとされています。

よくあるトラブル①：家賃保証額の減額

サブリース契約の多くには、「数年ごとに保証賃料の見直しを行う」という条項が含まれています。「30年家賃保証」のようなうたい文句があっても、保証される期間が続くだけで、保証される金額は変わらないという意味ではない点に注意が必要です。 周辺相場の悪化や築年数の経過を理由に、契約更新時に保証賃料が大きく引き下げられるトラブルが多く報告されています。

よくあるトラブル②：解約条件の不均衡

サブリース契約では、オーナー側から解約する場合に長期の予告期間や違約金が定められている一方、業者側からは比較的容易に賃料の減額や契約終了を求められる契約内容になっているケースが見られます。契約締結前に、双方の解約条件を細かく確認しておくことが重要です。

サブリース新法による規制

こうしたトラブルを防ぐため、令和2年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（サブリース新法）が施行されました。これにより、サブリース業者には誇大広告の禁止、契約前の重要事項説明（マスターリース契約の概要、賃料の変動可能性等）が義務付けられています。契約前に受け取る説明資料の内容は必ず確認しておきましょう。

税務上の注意点①：消費税の課税・非課税判定

住宅の貸付けは原則として消費税が非課税ですが、非課税となるのは「契約において人の居住用に使用することが明らかにされている場合」に限られます。 サブリース契約では、オーナーは業者（事業者）に物件を貸し付け、業者がさらに入居者に転貸する形を取ります。オーナーと業者との間の契約書の記載内容だけでなく、転貸の実態やサブリース契約全体の内容を総合的に判断して課税・非課税が決まるため、契約書に転貸後の用途が居住用であることが明記されていない場合でも、実際の入居者が居住用として使用していることが明らかであれば非課税となるケースもあります。一律に課税対象とされるリスクがあるというわけではなく、課税・非課税の判定に影響するため確認が必要な点として押さえておきましょう。

法人サブリースの場合の消費税判定

貸主・サブリース業者のいずれかが法人であっても、消費税の課税・非課税の判定基準そのものは変わりません。契約において居住用に使用することが明らかにされているか、転貸の実態が居住用であるかがポイントとなる点は、個人オーナーの場合と同様です。ただし、法人が絡む契約では事業用テナント部分が混在しているケースもあるため、契約書を住居部分・事業用部分で明確に区分しておくことが望ましいです。

税務上の注意点②：保証賃料の収入計上方法

サブリース業者から受け取る保証賃料は、業者の管理手数料等が差し引かれた後の金額であることが一般的です。確定申告では、実際に受け取った保証賃料を収入として計上しますが、契約形態（一括借上げか管理委託か）によって経費として認められる範囲が異なるため、契約書をもとに正確に区分する必要があります。

税務上の注意点③：相続税評価（貸家建付地評価）への影響

サブリースに出している土地であっても、貸家建付地としての評価減は原則として適用されます。「サブリースだから評価が下がらない」ということはなく、通常の賃貸物件と同様の評価方法が用いられます。 また、相続発生時に一時的な空室があったとしても、継続的に賃貸されてきた実態があり、一定割合の賃貸実績（稼働率）が認められる場合は、空室部分を含めて貸家建付地評価が維持されるケースがあります。空室があるからといって直ちに評価減が使えなくなるわけではない点も押さえておきましょう。

税理士からのアドバイス

サブリース契約は、空室リスクを軽減できる一方、保証賃料の減額・解約条件の不均衡・消費税の課税判定など、見落としがちな注意点が多い契約です。契約前には、賃料の見直し条項や解約条件を十分に確認し、契約書の内容について税務上の影響も含めて税理士に相談することをお勧めします。

まとめ

サブリース契約は、「家賃保証」という言葉のイメージだけで判断せず、保証賃料の見直し条項や解約条件、消費税の課税判定などを契約前に確認することが重要です。サブリース新法による重要事項説明も活用しながら、契約内容を十分に理解した上で契約することをお勧めします。