不動産投資コラム

「節税目的で不動産投資を始めた」という話をよく耳にします。実際、不動産投資には税務上の優遇が存在しますが、仕組みを正しく理解せずに始めると期待外れになることもあります。ここでは代表的な節税の仕組みを整理します。

■ 減価償却費とは何か 建物は時間とともに価値が下がるという考え方のもと、税務上は「減価償却費」として毎年一定額を経費計上できます。木造物件は法定耐用年数22年、鉄筋コンクリート造は47年が基準です。特に法定耐用年数を超えた築古物件は短期間で多額の減価償却費を計上できるため、節税効果が大きくなる場合があります。

■ 損益通算で給与所得と相殺する 不動産所得（賃料収入－必要経費）が赤字になった場合、その赤字を給与所得と通算して課税所得を圧縮できます。これが「損益通算」です。たとえば年収800万円の会社員の場合は給与所得が610万円となり不動産所得で100万円の赤字を計上すると、課税所得が510万円に下がり、所得税・住民税が減ります（所得控除の計算を無視しています。）。

■ 節税に頼りすぎる危険性 ただし注意が必要です。減価償却費は「帳簿上の費用」であり、実際のキャッシュアウトではありません。節税効果ばかりを追ってキャッシュフローがマイナスの物件を買い続けると、税金は減っても手元資金が枯渇するリスクがあります。また、売却時には減価償却した分だけ建物の帳簿価額が下がるため、売却益（譲渡所得）が大きくなる点も忘れてはいけません。

■ 確定申告で経費計上できる主な項目 減価償却費のほか、ローン利息・管理費・修繕費・固定資産税・火災保険料・交通費（物件視察）・税理士費用なども経費として認められます。領収書の保管と帳簿整理を徹底することが節税の基本です。

節税はあくまで投資の「おまけ」と捉え、収益性を最優先に物件を選ぶことが長期的な成功への近道です。本サイトのシミュレーターで税引き後のキャッシュフローを試算し、節税効果込みの実質収益を確認してみてください。